З 1 січня 2024 року в Україні розпочався так званий другий етап земельної реформи: було відкрито ринок землі сільгосппризначення для юридичних осіб, які можуть купувати до 10 тис га.

Чи на часі старт другого етапу? Думки з цього приводу дуже різні.

Редакція banki.ua попросила Віктора Заяця, в.о. завідувача відділу земельних відносин і природокористування Національного наукового центру «Інститут аграрної економіки», доктора економічних наук відповісти на кілька питань:

З 1 січня 2024 року згідно із законодавством, землю сільгосппризначення можуть скуповувати юридичні особи. З 1 січня 2024 року громадяни України зможуть мати ділянки загальною площею до 10 тисяч гектарів. Як ви вважаєте чи ця норма дійсно не повинна була почати діяти, враховуючи воєнний стан країни?

«Скуповування» земель є інструментом інвесторів на спекулятивному ринку нерухомості з метою додаткових доходів через передбачення майбутньої ринкової кон’юнктури. У світовій практиці активність таких ризикових операцій може обмежуватися законодавчо. Причиною є практично необмежена у часі можливість використання землі і великі строки використання її капітальних поліпшень.

Це стосується також і обмежень щодо можливостей набуття права власності потенційними покупцями. Навіть якщо великі масиви земель купуються без передбачення або    можливості зміни їх використання, існують граничні площі їх набуття у власність з метою забезпечення максимального конкурентного стану ринку.

Історія застерігає, що надмірна концентрація земельної власності неодноразово була спонукальним мотивом соціальних потрясінь, які зазвичай закінчувалися її подрібненням (розпорошенням). Тому не варто допускати концентрацію земельної власності, яку в майбутньому треба буде долати в умовах суспільної напруги. Це стосується й такого способу концентрації, як її набуття через ринкові операції.

Існують такі обмеження і в країнах ЄС, кандидатом на членство в якому віднедавна є Україна. Наприклад, у Болгарії максимальна площа набуття у власність сільгоспземель обмежена для фізичних осіб 30 га, для юридичних - 150 га; у Румунії вона становить 100 га; у Франції - 120 га; у Польщі - 500 га; в Угорщині - 1200 га.

Отже, потенціал концентрації, який допускається вітчизняним законодавством, є надто великим. У випадку збігу історичних обставин, його реалізація може призвести до суперечливих соціально-економічних наслідків. Україні слід самостійно визначитися з моделлю доступу суб’єктів аграрного підприємництва до земельних ресурсів.

Позірні ж посилання на високу економічну ефективність великих землекористувань надто категоричні – ні історія, ні дослідження сучасного стану аграрного сектора економіки це не підтверджують у повному розумінні ефективності.

Чи може бути проблемою для фермерських господарств з цього приводу (які, до речі виходили на акції протесту минулого літа), якщо у них немає коштів і вони хвилюються з приводу того, що є небезпека - великі компанії та іноземці можуть вільно скуповувати землі такими великими площами та враховуючи можливості нашої судової системи, ініціювати розрив договорів з орендарями?

Нині побоювання фермерів, насамперед малих та середніх, є зрозумілими і небезпідставними. Потенціал обмеження доступу діючих та майбутніх фермерів до земельних ресурсів породжений законодавчо дозволеними обсягами концентрації земельної власності.

Але доступ іноземців до ринку землі практично неможливий. Для цього потрібна підтримка на рівні всенародного референдуму. Процедурні вимоги до укладання угод також жорсткі і не допускають можливості обійти ці законодавчі норми. Доступність же фермерам фінансових ресурсів для купівлі землі дійсно обмежена.

Кредитування ж купівлі землі не настільки привабливе - для фермера це боргове зобов’язання, вигоди якого не такі очевидні через віддаленість у часі та потенційну волатильність ринків сільгосппродукції. Разом з тим, саме фермери з 2021 року як фізичні особи були домінуючою групою покупців землі - як ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, так і інших сільськогосподарських земель.

Науковці Інституту аграрної економіки підтримують «фермероцентричну» модель розвитку аграрного сектора - вона пов’язана з більшою передбачуваністю соціально-економічного розвитку сільських територій.

Це не означає, що для корпорацій в аграрному секторі не має бути місця - просто наполягання на їхній монопольній ролі в його розвитку не враховує природу складеного капіталу. Вимога інвесторів до дохідності робить для корпорацій найбільш прийнятною стратегію, коли максимально легкий вхід на ринки пов’язується з можливістю максимально легкого виходу з них.

Тому законодавча, регуляторна, фінансова підтримка сільськогосподарських товаровиробників, включаючи підтримку на ринку землі, мають враховувати та відповідні моделі ринкової поведінки.

Фермери зазначають, що держава повинна була подбати про них - сприяти видачі кредитів на купівлю землі, що вона не робила. Що ви можете сказати з цього приводу?

На жаль, наразі немає підстав говорити про великий прогрес у кредитуванні купівлі фермерами операцій на ринку землі.

Дані статистичної звітності НБУ щодо кредитування аграрного сектора надто інтегровані і не дають змоги аналізувати цей сектор кредитного ринку. Виділення зазначеної інформації в окрему групу звітності банків дало б можливість оцінювати дієвість державних програм фінансової підтримки фермерів на ринку землі.

Яким чином (якщо є якась певна інформація) півтора місяці відбувається продаж-купівля землі сільгосппризначення? Чи купуються великі площі 10 тис. га?

Проведений науковцями Інституту аграрної економіки аналіз даних моніторингу ринку землі, здійснюваного Держгеокадастром, свідчить, що фермери залишаються домінуючою групою покупців землі.

Зокрема, нотаріуси підтверджують, що саме вони як юридичні особи виявилися першими покупцями у цьому статусі. Найбільші за площею земельні ділянки, права власності на які були відчужені на ринку, мають площу до 50 га: у Черкаській області за ціною 31 тис. грн/га; у Хмельницькій області вартістю - 18 тис. грн/га; Київській області вартістю - 16 тис. грн/га.

Слід також взяти до уваги, що січень для ринку земель є не досить активним місяцем. За спостереженнями науковців Інституту аграрної економіки, найбільше угод купівлі/продажу припадає на вересень-листопад.